Publicēts pirms 2 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Telpu lietošanas veids tiek mainīts samērā bieži, it īpaši daudzstāvu namos, mainoties telpu īpašniekiem, nomniekiem. Visbiežāk tās ir telpas namu pirmajos stāvos, kas atrodas pie ielas, – piemēram, dzīvoklis tiek pārveidots par restorānu vai biroju, vai kaut ko citu.
FOTO: Paula Čurkste, LETA
Ēkas vai telpu lietošanas veida maiņa, īpaši daudzstāvu namu pirmajos stāvos ielas pusē, notiek samērā bieži, saka Rīgas pilsētas būvvaldes Arhitektūras pārvaldes vadītāja VIKTORIJA BELERTE. Ne katrreiz gan īpašniekam ir skaidrs, vai vispār šāds pārveides process ir iespējams un kāda dokumentācija vajadzīga. Šajā LV portāla skaidrojumā par to, kādi saskaņojumi vajadzīgi un kādi normatīvi regulē telpu pārveidi.
Telpu lietošanas veidi ir noteikti Ministru kabineta noteikumos Nr. 326 “Būvju klasifikācijas noteikumi”. Visas būves dalās divās daļās – ēkās un inženierbūvēs. Ēkas savukārt dalās dzīvojamās un nedzīvojamās ēkās. Nedzīvojamās ēkas tiek iedalītas viesnīcās, restorānos, atpūtas vai biroja u. c. ēkās.
Ja iedzīvotājs ir nopircis dzīvokli un turpina visu savu dzīves laiku to arī izmantot kā dzīvojamo telpu, tad lietošanas veida maiņa nav nepieciešama. Taču dzīvē viss nav statisks. Situācijas mainās, un var gadīties, ka īpašniekam konkrētais telpu lietošanas veids vairs nav vajadzīgs un tas ir jāmaina.
Telpu lietošanas veids tiek mainīts samērā bieži, it īpaši daudzstāvu namos, mainoties telpu īpašniekiem, nomniekiem, katram ir sava ideja, ar ko viņi vēlas nodarboties, atklāj V. Belerte. Visbiežāk tās ir telpas namu pirmajos stāvos, kas atrodas pie ielas, – piemēram, dzīvoklis tiek pārveidots par restorānu vai biroju, vai kaut ko citu.
Nedzīvojamo telpu grupā lietošanas veidi bieži tiek mainīti no biroja uz tirdzniecības vai sabiedriskās ēdināšanas telpām. Patlaban diezgan populāri ir mainīt lietošanas veidu visai ēkai, kura nav apdzīvota, piemēram, kādreiz tā ir bijusi fabrika, bet tagad tiks pārbūvēta par dzīvojamo ēku.
Telpu lietošanas veida maiņa atbilstoši Būvniecības likumam skaitās būvniecība. Bieži vien tā nav iespējama, tikai nomainot būvju klasifikācijas kodu. “Primāri būtu jāvēršas pie sertificēta būvspeciālista (arhitekta), kas, iepazīstoties ar konkrētajām telpām, sapratīs, vai telpu lietošanas veida maiņa vispār ir iespējama. Jebkuru ēku un zemesgabalu drīkst izmantot tikai atbilstoši konkrētas pašvaldības noteiktajiem teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumiem,” skaidro V. Belerte.
Sertificētam speciālistam būtu jānoskaidro, vai normatīvajos aktos ir noteiktas kādas speciālas prasības konkrētam telpu lietošanas veidam, vai tas prasa papildu būvdarbu veikšanu, pārbūvi, kādas ir prasības attiecībā uz drošību, vides pieejamību u. c. aspektiem. No šo darbu apjoma būvspeciālists secina, kāda dokumentācija jāsagatavo un jāiesniedz būvvaldē.
Ja telpu lietošanas veids oficiāli netiek nomainīts, tad tā klasificējama kā patvaļīga būvniecība un būvvalde var ierosināt administratīvo lietu par neatbilstošu būves izmantošanu.
Atbildot uz jautājumu, kādos gadījumos telpu lietošanas veida maiņa ir iespējama un kādos ne, Rīgas pilsētas būvvaldes Arhitektūras pārvaldes vadītāja norāda, ka viens no galvenajiem dokumentiem ir pašvaldības teritorijas plānojums, kas nosaka prasības būvju un zemesgabalu izmantošanai konkrētā teritorijā. Piemēram, ja ir noteikta ražošanas apbūve, tad tādā nevarēs būt mazstāvu dzīvojamā apbūve.
Otrs faktors ir specifiskās prasības konkrētiem telpu lietošanas veidiem. Piemēram, Ministru kabineta noteikumos Nr. 331 “Noteikumi par Latvijas būvnormatīvu LBN 208-15 “Publiskas būves”” ir noteikts, ka publiskās telpās telpu augstumam ir jābūt ne mazākam par 2,5 m, ja tā ir pārbūve, bet jaunbūvēm – 2,70 m.
Nosakot konkrētu telpu lietošanas veidu, jāievēro arī vairākas citas prasības. Piemēram, dzīvojamajām telpām ir jānodrošina insolācija (saules radītais apgaismojums telpās). Nereti svarīgas ir arī vides pieejamības prasības. Ja tās nav iespējams nodrošināt, tad konkrēta telpu lietošanas veida maiņa nav pieļaujama.
Ministru kabineta noteikumi Nr. 340 “Noteikumi par Latvijas būvnormatīvu LBN 211-15 “Dzīvojamās ēkas”” arī paredz, ka pagrabstāvos un cokolstāvos nevar būt dzīvokļi.
Vai ir jāmaina telpu lietošanas veids, ja persona vēlas vienā no mājokļa istabām iekārtot darba kabinetu, kas nepieciešams attālinātam darbam? Ja darbistaba ir paredzēta tikai tāpēc, lai strādātu attālināti, tad telpu lietošanas veidu mainīt nevajag, norāda V. Belerte.
Bet, ja darba kabinetā, piemēram, pie jurista nāk klienti un telpa faktiski tiek izmantota kā birojs, tad mainīt telpu lietošanas veidu ir iespējams tikai daļai privātmājas.
Savukārt dzīvoklī vienu telpu pārveidot par publisku telpu nav iespējams.
Stingrākas prasības ir publiskajai, nevis privātajai apbūvei, jo tā ir saistīta ar papildu drošības prasībām lielāka cilvēku skaita dēļ. Šajā gadījumā stingrākas ir ugunsdrošības un vides pieejamības prasības, bet ēkām, kurās paredzēts sniegt sabiedriskās ēdināšanas un veselības aprūpes pakalpojumus, – higiēnas prasības.
Patlaban aktuāli ir dzīvojamos divu, trīs stāvu namus pārvērst par bērnu rotaļu centriem vai privāto bērnudārzu. Kur tos ir visērtāk iekārtot, un kādi dokumenti un saskaņojumi vajadzīgi?
V. Belerte skaidro, ka svarīgi ir novērtēt konkrētu ēku un telpas atbilstoši gan teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumiem, gan specifiskajām normatīvu prasībām katram telpu lietošanas veidam. Bērnu pieskatīšanas centriem un pirmsskolas izglītības iestādēm saistošas ir Ministru kabineta noteikumu Nr. 404 “Prasības bērnu uzraudzības pakalpojuma sniedzējiem un bērnu uzraudzības pakalpojuma sniedzēju reģistrēšanas kārtība”.
Svarīgas ir arī higiēnas prasības, kuras bērnu uzraudzības un pirmsskolas izglītības iestādēm nosaka Ministru kabineta noteikumi Nr. 890 “Higiēnas prasības bērnu uzraudzības pakalpojuma sniedzējiem un izglītības iestādēm, kas īsteno pirmsskolas izglītības programmu”.
Piemērs. Renovētā pirmskara mājā pirmā zemā stāva dzīvokli ar atsevišķu ieeju no pagalma vēlas pārbūvēt un izmantot kā ārsta praksi. Saskaņā ar likumu ārsta praksē jānodrošina piekļuve invalīdiem, taču ieejas durvju aila neatbilst izmēram (vajadzīgi vismaz 90 cm). Vai iespējams durvju ailu mājas ārsienā paplašināt par 15 cm un mainīt telpu lietošanas veidu?
Atbilde. Lai mainītu telpu lietošanas veidu, vispirms būtu jāpārliecinās, vai šajā vietā atbilstoši teritorijas plānojumam ir pieļaujama ārsta prakse. Ja telpu funkcijas veida maiņa tiek īstenota dzīvokļu īpašumā un funkcijas maiņas dēļ varētu tikt ietekmēti pārējie dzīvokļu īpašumi, tad nepieciešama vairākuma (50% +1) piekrišana. Ja telpu funkcijas veida maiņa tiek īstenota kopīpašumā, tad nepieciešama 100% kopīpašnieku piekrišana. Personai būs arī pienākums būvvaldē iesniegt būvniecības dokumentāciju, lai palielinātu ailu un nomainītu lietošanas veidu.
Būvniecības likums un Ministru kabineta noteikumi Nr. 500 “Vispārīgie būvnoteikumi” noteic, ka būvniecības dokumentāciju izstrādā būvspeciālists vai būvkomersants. Tiesa, ir paredzēti arī izņēmumi. Ja lietošanas veida maiņa ir paredzēta privātmājā, tad būvniecības dokumentāciju var sagatavot pats būvniecības ierosinātājs.
Telpu lietošanas veida maiņu iespējams īstenot trijos dažādos veidos – izstrādājot paskaidrojuma rakstu, apliecinājuma karti vai pilno būvprojektu.
Visvienkāršākais veids ir paskaidrojuma raksts, un to izmanto, ja telpu lietošanas veida maiņai nav nepieciešama pārbūve.
Piemērs. Vairumtirdzniecības ēkas grib pārveidot par birojiem. Nav jāveic papildu būvdarbi. Būvniecības informācijas sistēmā (BIS) ir tikai jāaizpilda paskaidrojuma raksts, kuru būvvalde akceptē. Informācija Valsts zemes dienestam (VZD) tiek nodota automātiski.
Apliecinājuma karte ir jāpilda gadījumos, kad jāmaina telpu lietošanas veids, kā arī jāveic būvdarbi, kas neskar fasādi un nesošās konstrukcijas, un koplietošanas inženiertīklus. Šādā gadījumā ir jāvēršas arī VZD pēc būvdarbu pabeigšanas.
Piemērs. Restorāna telpās izvieto ārsta praksi. Ir jāpārplāno telpas, izveidojot vairākus nelielus kabinetus.
Trešais veids – būvprojekts – tiek īstenots tad, kad notiek lietošanas veida maiņa, kā arī tiek veikti būvdarbi, kas skar fasādi, apkārtējo teritoriju un nesošās konstrukcijas. Ir nepieciešama arī VZD iesaiste.
Piemērs. Bijušajā ražošanas ēkā ierīko dzīvokļus, pārbūvē logu ailas, maina plānojumu, ierīko autonovietnes un rekreācijas zonu.
Lai veiktu telpu lietošanas veida maiņu, pēc būvniecības pabeigšanas ir jāvēršas arī VZD, lai aktualizētu kadastrālās uzmērīšanas lietu.
Gadījumos, kad tiek ierīkoti bērnu rotaļu centri vai pirmsskolas iestādes, pēc saskaņojuma ir jāvēršas Veselības inspekcijā.
Ja ēka ir kultūras piemineklis vai tā daļa, tad nepieciešama Nacionālā kultūras mantojuma pārvaldes atļauja.
Atkarībā no telpu lietošanas veida maiņas var būt nepieciešami saskaņojumi arī ar citām iestādēm. Piemēram, Valsts vides dienests iesaistās, ja paredzētā darbība var izraisīt tiešas vai netiešas pārmaiņas vidē.
Telpu lietošanas veidu maiņas dokumentu sakārtošana atkarīga no tā, cik ātrā laikā nolīgtais būvspeciālists sagatavo dokumentāciju. Ja tā ir korekti iesniegta būvvaldē un nav nepieciešama papildu informācija, tad apliecinājuma karte un paskaidrojuma raksts tiek akceptēts divās nedēļās, bet būvprojekts – mēneša laikā.
Vairāk par telpu lietošanas veidu maiņu var uzzināt, noklausoties raidierakstu “Telpu lietošanas veida maiņa – kad nepieciešama”.
