Publicēts pirms 9 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Jūlija beigās kādai ēkai Rīgā, Mežciemā, iebruka jumta pārseguma betona plāksne. Par laimi, cietušo nebija, un arī „Rīgas namu pārvaldnieks” var „pacelt” šāda remonta smagumu. Taču Rīgas pašvaldība uzsver: namos, kur dzīvokļi ir privatizēti, ēkas uzturēšana pirmām kārtām ir pašu dzīvokļu īpašnieku atbildība.
FOTO: Edijs Pālens, LETA
Jūlija beigās tas notika Rīgā, Mežciemā. Par laimi, neviens no mājas iemītniekiem necieta, un arī apsaimniekotājam bija iespējas ar avārijas situāciju tikt galā. Turklāt šajā reizē par nolaidību īpaši nevaram runāt, bet vairāk par dažādu apstākļu sakritību.
Gala atzinumu, protams, darīs zināmu eksperti. Taču pirmais skaļais trauksmes signāls saņemts, sabiedrība satraukusies, amatpersonas sarosījušās, novērtējot situāciju kopumā un domājot, ko darīt, lai dzīvojamās mājas tomēr uzturētu labā tehniskā stāvoklī un nenāktos piedzīvot brīdi, kad kritīs vēl kāds panelis vai iebruks jumts. Galu galā - lielākā daļa pilsētnieku dzīvo mājokļos, kas būvēti no 1961. līdz 1990.gadam, tātad ekspluatēti gana ilgi.
LV portāls jautā: Kāda ir dzīvokļu īpašnieku attieksme pret izdevumiem mājas kopīpašuma daļas uzturēšanai? Kur ņemt līdzekļus avārijas remontam?
Ilze Oša, Ekonomikas ministrijas Būvniecības un mājokļu politikas departamenta direktore:
Ēkām ir normatīvais un faktiskais kalpošanas laiks. Pirmo nosaka, ņemot vērā ēkas projektā paredzētos pamatu, konstrukciju, pārsegumu un citus būvei projektētos un pielietotos materiālus, otro – kā ēkas ekspluatācijas laikā ir uzturētas. Šis otrais faktors var ievērojami ietekmēt pat vienas sērijas un vienādi vecu ēku tehnisko stāvokli.
Pirms dažiem gadiem tika veikti vairāki pētījumi par sērijveida ēku tehnisko stāvokli, kas ļāva secināt, ka ēku nolietojums vidēji ir no 30 līdz 50 procentiem. Vērtējot detalizētāk, redzams, ka tieši konstrukciju nolietojums ir mazāka problēma, ievērojami sliktākā stāvoklī ir inženierkomunikāciju tīkli un ietaises. Ļoti daudzās sērijveida mājās kopš to uzbūvēšanas nav mainīta lielākā daļa logu, kritiskā stāvoklī ir balkoni. To apliecināja arī apsekojumi, kurus veicām saistībā ar ēku siltināšanas projektiem. Šie darbi faktiski ir jāveic nekavējoties.
Ja mājai, piemēram, ir 50% nolietojums, tas nenozīmē, ka tā drīzumā sabruks. Taču ir skaidrs – lai ēkas ekspluatācijas laiku pagarinātu, tā jāremontē un nolietojušies elementi jāmaina. Protams, īpaši tas attiecas uz nesošajām konstrukcijām.
Ekonomikas ministrijai un citām valsts iestādēm šobrīd nav instrumentu, lai tieši ietekmētu māju īpašniekus un pārvaldniekus rūpēties par māju tehnisko stāvokli un kontrolētu, kā viņi to dara. Mūsu uzdevums ir nodrošināt šā procesa tiesisko regulējumu.
Saeima 2010.gadā pieņēma Ekonomikas ministrijas iesniegto Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu un pēc tam uz šā likuma pamata tika izdoti Ministru kabineta noteikumi par dzīvojamās mājas un tās esošo iekārtu un komunikāciju apsekošanu un tehniskajām apkopēm. Šo normatīvo aktu prasības daudzdzīvokļu māju pārvaldniekiem un īpašniekiem būtu jāievēro, lai uzturētu savas mājas tehniskā kārtībā.
Mājas tehniskā stāvokļa pārbaude ir pārvaldnieka vai dzīvokļu īpašnieku, ja viņi māju apsaimnieko pašu spēkiem, kompetencē. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā ir iekļauta prasība, ka katrai mājai ir jāiekārto mājas lieta. Tas ir dokuments, kurā var pārliecināties, vai mājai veikti tehniskās uzturēšanas darbi. Pārvaldniekam likumā ir noteikta atbildība par to, ka šis pienākums ir jāpilda. Tostarp ir paredzēts, ka pārvaldniekam ir jāatlīdzina dzīvokļa īpašniekiem zaudējumi, kas radušies tā bezdarbības rezultātā. Ja dzīvokļu īpašnieki ir samaksājuši par attiecīgiem remonta darbiem, bet tie nav veikti, viņi var vērst piedziņu pret pārvaldnieku par nodarīto kaitējumu, jo ir pasliktinājies mājas tehniskais stāvoklis.
Lai mājas uzturētu labā tehniskā stāvoklī un pagarinātu to kalpošanas laiku, ilgtermiņā būtu jāplāno nepieciešamie remonta darbi un šim nolūkam jāveido uzkrājumi. Ir mājas, kurās tas notiek, bet vēl vairāk ir tādu, kur apsaimniekošanas izdevumi aprobežojas ar sīkiem kārtējiem remontiem vai avāriju likvidēšanu. Likumā ir noteikts, ka par mājas uzturēšanai nepieciešamajām investīcijām lemj dzīvokļu īpašnieku kopība ar balsu vairākumu. Taču daļa dzīvokļu īpašnieku māju neuzskata par vienotu veselumu un kopīpašuma daļā investēt nevēlas, savukārt citi to neatbalsta ierobežotas maksātspējas dēļ.
Tādēļ ir jādomā par to, vai uzstādījums, ka investīcijām mājas atjaunošanā vienmēr ir vajadzīgs īpašnieku lēmums, ir pietiekami efektīvs. Šķiet, ka regulējums par ēkas uzturēšanai obligāti nepieciešamajām investīcijām būtu jāpārskata, vienmēr neprasot dzīvokļu īpašnieku lēmumu. Otrkārt, pašlaik likums neparedz uzkrājumu obligātu veidošanu. Jautājums, protams, ir par mehānismu, kā tas notiks: nedrīkstētu radīt situāciju, ka tie glabājas pārvaldnieku kontos un tie (kā esam jau pieredzējuši) nereti kļūst maksātnespējīgi vai bankrotē, un tādējādi tiek zaudēta dzīvokļu īpašnieku iemaksātā nauda. Tātad šis ir vēl risināms jautājums, bet tas, ka uzkrājumiem ir jābūt, manuprāt, ir likumsakarīgi. Tas būtu veids, kā cilvēki pakāpeniski varētu veidot investīciju bāzi, lai novērstu būtiskus ēku tehniskos defektus un pagarinātu savu māju ekspluatācijas ilgumu.
Santa Vaļuma, SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" Komunikācijas nodaļas projektu vadītāja:
Dzīvokļu īpašnieku attieksme pret izdevumiem par mājas kopīpašuma daļas uzturēšanu ir ļoti dažāda: ir dzīvokļu īpašnieki, kuri finanšu uzkrājuma veidošanu plānveida remontdarbu izpildei uzskata ne tikai par atbalstāmu, bet arī par nepieciešamu, savukārt ir arī tādi, kuri to uzskata par lieku un pilnībā no tā atsakās.
Ir dzīvokļu īpašnieku kopības, kas kopsapulcēs pieņēmušas lēmumu par noteiktas uzkrājuma veidošanas summas pievienošanu apsaimniekošanas maksai. Ir arī tādas kopības, kas, saņemot apsaimniekotāja sagatavoto apsaimniekošanas un pārvaldīšanas izmaksu tāmi nākamajam gadam, lemj par noteiktu remontdarbu izpildes nepieciešamību, nosakot arī lielāku vai mazāku finanšu uzkrājuma veidošanai paredzēto summu, ņemot vērā dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku maksātspēju (to kopība var noteikt pati, savstarpēji izvērtējot, kādu summu, kādā laika posmā vēlams/iespējams uzkrāt).
Protams, ir arī dzīvokļu īpašnieku kopības, kas, neskatoties uz dzīvojamajai mājai nepieciešamajiem remontdarbiem, kā arī esošā finanšu uzkrājuma vai parāda apjomu, pieņem lēmumu noraidīt apsaimniekotāja piedāvātos remontdarbus, atsakoties veidot finanšu uzkrājumu remontdarbu izpildes nodrošināšanai. Tā rezultātā dzīvojamajai mājai nav finanšu uzkrājuma, ko izmantot ne tikai plānveida remontdarbu (piemēram, jumta seguma nomaiņa, kāpņu telpu remonts u.tml.) izpildes nodrošināšanai, bet arī avārijas situācijas novēršanai (ūdensapgādes sistēmas cauruļvadu plīsums, jumta konstrukciju deformācija u.tml.).
Avārijas remontdarbu izmaksu segšanas kārtību nosaka Ministru kabineta noteikumu Nr.1014 "Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu" 24.punkts: dzīvojamās mājas pārvaldniekam ir tiesības pieprasīt dzīvokļu īpašniekiem segt par avārijas situācijas novēršanu iztērētos līdzekļus (papildus noteiktajai pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksai).
Protams, avārijas remontdarbu izmaksas, ņemot vērā to apjomu konkrētā situācijā, tiek sadalītas noteiktā laika posmā tā, lai iespēju robežās neveidotu dzīvokļu īpašniekiem ievērojamu papildu ikmēneša veicamo maksājumu slogu.
Larisa Avotiņa, dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības "Biķernieki" valdes priekšsēdētāja:
Mūsu kooperatīvā sabiedrība pārvalda un apsaimnieko 11 deviņstāvu 602.sērijas mājas ar 1120 dzīvokļiem. Kopumā tie ir 68 tūkstoši kvadrātmetru. Šīs ēkas ir celtas laikposmā no 1987. līdz 1989.gadam. Tās faktiski ir pēdējās šīs sērijas paneļu mājas, ko uzbūvēja Rīgā.
Ēku būvniecības kvalitāte nav īpaši laba. Jau 1993.gadā iedzīvotāji nāca ar sūdzībām, ka ēku sienās parādījušās plaisas. Noorganizēju komisiju, kurā piedalījās ēku celtnieki un arhitekts, veicām šo ēku tehnisko apsekojumu, kas parādīja: paneļu savienojumi faktiski ir nevainojami, bet ļoti rūpīgi ir jāseko, lai tie būtu nosegti un nerūsētu. Tātad svarīgākais ir pareizi aizdarītas starppaneļu šuves.
Lai uzzinātu, kā to vislabāk paveikt, divus gadus apmeklējām dažādus seminārus un joprojām sekojam līdzi visām jaunākajām tehnoloģijām šajā jomā.
No savas prakses varu teikt – nav jēgas siltināt māju, ja nav aizpildītas šuves un nostiprināti mājas konstrukcijas elementi. Tas ir tikpat kā uzvilkt kažoku, ja apakšā nav kleitas. Šuvju hermetizāciju un paneļu aizsargslāņa uzklāšanu pakāpeniski veicam visām mājām, to ļoti rūpīgi dara igauņu būvnieki. Pašlaik ir paveikta aptuveni puse no visa darba apjoma.
Otra akūtā problēma mūsu mājām ir jumti – to konstrukciju savienojuma vietas un saules aizsargslānis. Līdz šim pašu spēkiem jumtus "lāpījām", bet tagad jau trim ēkām esam tos atjaunojuši pilnībā. Jāseko līdzi arī iekšējo paneļu tehniskajam stāvoklim.
Kur ņemt naudu šādām investīcijām? Kā jau visur, ir dzīvokļu īpašnieki, kuri pat nenorēķinās par siltumu, nemaz nerunājot par apsaimniekošanas maksājumiem. Taču ar parādniekiem cītīgi strādājam, ir bijuši arī tiesas procesi par parādu piedziņu un izlikšanu. Visus šos gadus tomēr esam centušies māju remontam veidot uzkrājumu, un tas arī dod iespēju remontēt. Ļoti daudz kas ir atkarīgs no mājas apsaimniekotāja: ja iedzīvotājiem izskaidro, kas mājai vajadzīgs, ja skaidri atskaitās, kur un kā nauda izlietota, sapulcēs satiekas un izrunājas ar dzīvokļu īpašniekiem, tad ir lielāka sapratne un atsaucība. Taču sistēma, ka par katru investīciju ir nepieciešams īpašnieku balsojums, nav pareiza: ja mājai ir vajadzīgs remonts, tad tas ir vajadzīgs, balsojuma dēļ negaidot, kamēr radīsies avārijas situācija.
Mūsu 602.sērijas mājām normatīvais kalpošanas ilgums faktiski tuvojas beigām. Taču varu droši apgalvot – šie nami var stāvēt ilgi un nevainojami, ja ik pēc 10-15 gadiem veic kapitālo remontu, seko līdzi inženierkomunikāciju tehniskajam stāvoklim. Ja ir aizdrīvētas šuves un uzlikts paneļu klājums, savesti kārtībā logi un ārdurvis, pagrabs un jumts, var iztikt arī bez siltināšanas.
Domājot par gadījumu Mežciemā, Druvienas ielā, no savas pieredzes varu teikt, ka dzīvojamās mājas ļoti ietekmē apkārtējie būvdarbi. Kad notika vērienīga rekonstrukcija Deglava ielā, vibrāciju neizturēja vienas mūsu mājas vecās čuguna notekcaurules, un tās nācās nomainīt (kas, protams, bija labi), kā arī savu laiku jau nokalpojušās kanalizācijas caurules. Tiklīdz netālu no dzīvojamās mājas notiek pamatīgi būvdarbi, apsaimniekotājam jau pēc pirmo pāļu iedzīšanas ir jāsteidz apsekot sava māja – vai nav paplašinājušās vecās plaisas, vai nav radušās jaunas. It īpaši tad, ja konstrukcijas nav "apčubinātas", ilgi remontētas.
Vitolds Peipiņš, Latvijas Nekustamā īpašuma pārvaldnieku asociācijas vadītājs:
Iegruvušais panelis dzīvojamā mājā, manuprāt, ir individuāls gadījums, ko vispārināti nevar attiecināt uz pārējām lielpaneļu mājām. Protams, gala atzinumu dos ekspertīze, bet domāju, ka šo negadījumu izraisījis vairāku apstākļu kopums – tostarp paneļa nostiprinājuma "nogurums" laika gaitā, kā arī tuvējās būvniecības radītā vibrācija.
Ikvienam pārvaldniekam, gan pārņemot māju apsaimniekošanā, gan pēc tam regulāri ir jāveic tehniskais apsekojums, lai zinātu, cik "slima" šī ēka ir, kas un kā ir jāremontē.
To visu var uzzīmēt uz papīra, bet lielākoties nākas atdurties pret barjeru – dzīvokļu īpašnieki pārvaldnieka priekšlikumus neatbalsta un nepieņem lēmumu novērst atklātos defektus, jo nevēlas papildu tēriņus kopīpašuma daļas uzturēšanai. Dzīvokļu īpašniekiem pašlaik ir liela vara, un viņi to izmanto, raugoties no savām personiskajām interesēm. Bet mājas savešana kārtībā – tā ir kolektīvā interese. Ja šīs intereses dēļ dzīvokļa īpašniekam jāsašaurina jau tā ierobežotais iztikas grozs, virsroku ņem personiskās intereses.
Šeit ir tikai viens pretlīdzeklis – ar likuma normām samazināt dzīvokļa īpašnieku viedokļa varenību. Ekonomikas ministrija ar savu normatīvo regulējumu šo džinu ir izlaidusi no pudeles, un tagad jādomā, kā to dabūt atpakaļ. Dzīvokļu īpašnieki par mājas uzturēšanas pasākumiem lielākoties nelemj pēc būtības, racionāli, balstoties uz aprēķiniem, bet emocionāli, vadoties pēc šābrīža interesēm.
Nupat zaudēju kādu apsaimniekojamu māju, jo dzīvokļu īpašnieki no mūsu uzņēmuma pakalpojumiem atteicās. Šajā par pajām privatizētajā mājā 20 gadus nebija ieguldīti nekādi līdzekļi, inženierkomunikācijas un vēl daudz kas cits bija avārijas stāvoklī. Dzīvokļu īpašnieki izveidoja biedrību, pārvaldot naudas plūsmu, bet man dodot apsaimniekošanas uzdevumu. Tiklīdz sākām pirmos neatliekamos remontus, izrādījās, ka iedzīvotājiem par to papildus ir jāmaksā. Viņiem tas nebija pa prātam, un tie atteicās gan no biedrības, gan maniem pakalpojumiem, nododot visu pārvaldību kādam komersantam. Redzēsim, kas notiks tālāk. Bet ir taču skaidrs, ka māju bez finanšu ieguldījumiem normālā tehniskā kārtībā uzturēt nav iespējams.
Dzīvojamām mājām patiešām ir nepieciešami uzkrājumi, lai tās varētu pienācīgi remontēt. Ja to noteiks ar likuma spēku, tad ir jautājums – kur šis uzkrājums glabāsies? Turēt to kādas apsaimniekošanas organizācijas kontā būtu neprāts: komersants jebkurā brīdī var bankrotēt, un visa nauda būs zaudēta. Izeju redzu tikai vienā risinājumā – katrā mājā jābūt savai dzīvokļu īpašnieku biedrībai, kurai viņi maksā naudu, un biedrība savukārt var algot komersantu, apsaimniekošanas pakalpojumu sniedzēju, kam dod uzdevumus un par tiem samaksā. Tad uzkrātā nauda vienmēr būs dzīvokļu īpašnieku pārvaldījumā un kontrolē un to nevarēs pazaudēt arī tad, ja nolīgtais komersants savu darbību izbeigs vai kādu apstākļu dēļ bankrotēs.
Pašlaik, ja pēkšņi gadās kāda lielāka avārija, apsaimniekotājs, kas sniedz pakalpojumu daudzām mājām un kura rīcībā ir prāva naudas plūsma, var "izlikt" naudu tai mājai, kam šis pēkšņais remonts vajadzīgs un pēc tam aizdevumu pamazām atgūt. Bet kas notiks, ja šādā situācijā nonāks vienīgā māja, kuru apsaimnieko pati dzīvokļu īpašnieku biedrība, kas nav izveidojusi nekādu uzkrājumu?
