Publicēts pirms 7 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
FOTO: Ieva Čīka/ LETA
Valsts zemes dienesta (VZD) Kadastra departamenta juriste Maija Voilaka skaidro, ka neeksistē viens normatīvais akts, kurā būtu aprakstīts viss, kas ir saistošs tieši koplietošanas telpu grupai vai telpai. Uz koplietošanas telpu grupu un telpu attiecas visi normatīvie akti, kas saistoši nekustamajam īpašumam vai tā īpašniekam, tostarp būvniecības normatīvie akti un Nekustamā īpašuma valsts kadastra likums.
VZD rīcībā nav arī statistikas par koplietošanas platību kopējo apjomu Latvijā.
Kas ir koplietošanas telpa vai telpu grupa?
Telpu grupas definīcija ir sniegta Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 1. panta desmitajā daļā: telpu grupa — konstruktīvi norobežots un no vienas vai vairākām telpām sastāvošs telpu kopums, kuram ir viena vai vairākas izejas uz koplietošanas telpu vai āru un kuram būvniecību regulējošos normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā piešķirta viena noteikta funkcija (lietošanas veids).
Ministru kabineta 2009. gada 22. decembra noteikumu Nr. 1620 "Noteikumi par būvju klasifikāciju" pielikuma 25. punktā koplietošanas telpu grupa ir skaidrota kā "kāpņu telpu kopējā platība, kurā ieskaita arī ārpus dzīvojamo un nedzīvojamo telpu grupām esošo koridoru, galeriju, vestibilu, vējtveru un citu koplietošanas telpu, kā arī lifta un citu šahtu platību. Kāpņu telpu vai to daļu platību ieskaita tā stāva platībā, no kura kāpnes ved augšup".
Dzīvokļa īpašuma likuma 2. pantā noteikts, ka dzīvokļa īpašums kā lietu kopība sastāv no atsevišķā īpašuma un attiecīgās kopīpašuma domājamās daļas. Savukārt likuma 4. pantā ir uzskaitīts, kas ir kopīpašuma sastāvs. Tajā iekļautas dzīvojamās mājas un to ārtelpu (galeriju, balkonu, lodžiju, terašu) ārējās norobežojošās konstrukcijas (tostarp sienas, arhitektūras elementi, jumts, koplietošanas telpu logi un durvis, arī ārdurvis), koplietošanas telpas (tostarp bēniņi, kāpņu telpas, pagrabtelpas), dzīvojamo māju apkalpojošās inženierkomunikāciju sistēmas, iekārtas un citi ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistīti funkcionāli nedalāmi elementi, kas nepieder pie atsevišķā īpašuma, u.c.
Kādi dokumenti norāda uz koplietošanas telpu?
Būves īpašnieka rīcībā jābūt būves kadastrālās uzmērīšanas (būves tehniskās inventarizācijas) lietai, kurā ir norāde uz telpu grupas lietošanas veidu. Ja telpu grupas lietošanas veids ir "Koplietošanas telpu grupa" ar kodu 1200, tad tā ir uzskatāma par koplietošanas telpu grupu.
Telpu grupas lietošanas veids "koplietošanas telpu grupa" Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā netiek reģistrēts kā īpašs apgrūtinājums, taču jāņem vērā, ka uz to attiecas visi jautājumi, kas attiecināmi uz kopīpašumu un kuru regulējums noteikts Civillikuma normās par kopīpašumu (piemēram, Civillikuma 1067.–1072. pants, 1068. panta pirmā daļa).
Kādi dokumenti nosaka juridisku koplietošanas telpu statusu?
Par koplietošanas telpu likumīgu iespējamību lēmumu pieņem vietējā būvvalde, apstiprinot vai neapstiprinot būvniecības dokumentāciju, piemēram, apliecinājuma karti, paskaidrojuma rakstu, būvprojektu, kurā ir norāde uz telpu grupas lietošanas veidu.
Ministru kabineta 2012. gada 10. janvāra noteikumi Nr. 48 "Būvju kadastrālās uzmērīšanas noteikumi" nosaka, ka VZD Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā jau reģistrētai telpu grupai maina lietošanas veidu vai Kadastra informācijas sistēmā vēl nereģistrētai telpu grupai reģistrē lietošanas veidu, balstoties uz būvvaldes izdotu vai saskaņotu dokumentu, bet, ja tāda nav, tad uz īpašumtiesības apliecinošu dokumentu, ja tajā nepārprotami norādīts telpu grupas lietošanas veids.
Ēkas vai telpu grupas lietošanas veida maiņa veicama atbilstoši Ministru kabineta 2014. gada 2. septembra noteikumu Nr. 529 "Ēku būvnoteikumi" 6.3. apakšpunktam.
Datu ievadīšana Kadastra informācijas sistēmā
VZD kā Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas pārzinis un turētājs ir atbildīgs par attiecīgās informācijas reģistrēšanu un uzturēšanu atbilstoši normatīvo aktu prasībām, kā to nosaka Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 3. panta trešā daļa.
Nekustamā īpašuma īpašnieks ir atbildīgs par Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrēto datu atbilstību faktiskajai situācijai un dokumentu iesniegšanu VZD, attiecīgo datu (tostarp telpu grupas lietošanas veida) reģistrēšanu vai aktualizēšanu Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā. Šo nekustamā īpašuma īpašnieka pienākumu nosaka Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 13. pants.
Vai ir iespējams labot kļūdu dokumentos?
Ja persona uzskata, ka koplietošanas telpu lietā VZD ir pieļāvis kļūdu, par šo jautājumu ir tiesības vērties VZD reģionālajā nodaļā ar iesniegumu. VZD reģionālā nodaļa jautājumu izskatīs un kļūdu labos, ja konstatēs, ka atbilstoši kadastra datu reģistrācijas vai aktualizācijas brīdī spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem VZD bija jānosaka cits telpu grupas lietošanas veids.
Labot Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētos datus it tiesīgs tikai VZD. Iesniegumu par kadastra datu aktualizēšanu var iesniegt Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 24. pantā noteiktās personas.
Ja dati tiek laboti un labošana ietekmē kadastrālo vērtību, tad par datu labošanu kadastra objekta (dzīvokļa) īpašnieku un vietējo pašvaldību informē VZD. Labošanu un kadastra subjekta informēšanu veic atbilstoši Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 93. pantam un 95. pantam, tas ir, nosūtot informatīvu vēstuli.
Drīkst rīkoties tikai ar pārējo īpašnieku piekrišanu
Uz kopīpašumu ir attiecināms Civillikuma 1068. pants, kas nosaka, ka rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu, kā visumā, tā arī noteiktās atsevišķās daļās, drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu. Taču, ja kāds no viņiem rīkojas atsevišķi, tad šī rīcība ne vien nav spēkā, bet arī uzliek pēdējam pienākumu atlīdzināt pārējiem zaudējumus, kas viņiem ar to nodarīti.
Neviens atsevišķs kopīpašnieks nevar bez visu pārējo piekrišanas ne apgrūtināt kopīpašuma priekšmetu ar lietu tiesībām, ne atsavināt to visā tā sastāvā vai pa daļām, ne arī kaut kādi to pārgrozīt. Tādēļ katram kopīpašniekam ir tiesība protestēt pret tādu viena vai visu pārējo kopīpašnieku rīcību, un šo tiesību viņam nevar atņemt ar balsu vairākumu.
Ja nelikumīgi izmanto kopīpašuma telpas
No šī gada 1. janvāra ir stājušies spēkā grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, kas paredz izmaiņas, ja kāds no īpašniekiem nelikumīgi aizņēmis un izmanto kopīpašuma telpas. Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis skaidro, ka grozījumi likumā paredz – lai īpašnieki nodotu lietošanā kopīpašuma daļas, vairs nav vajadzīga visu dzīvokļu īpašnieku piekrišana, bet tikai vairākuma (50% plus viena balss).
Taču, ja šāda lēmuma nav, ir strīds par koplietošanas telpu izmantošanu un to nevar atrisināt pārrunu ceļā, dzīvokļu īpašnieku biedrībai vai pilnvarotam pārvaldniekam situācija ir jārisina tiesas ceļā.
Koplietošanas telpu lietošanas gadījumi
LV portāls jau iepriekš vairākās e-konsultācijās aprakstījis gadījumus, kas notiek tad, ja viens vai vairāki kopīpašnieki izmanto kopīpašuma telpas, par to nevienojoties ar pārējiem.
Piemēram, e-konsultācijā "Par kopīpašuma telpu izmantošanu jālemj pašiem dzīvokļu īpašniekiem"; viens no īpašniekiem bija aizņēmis pagraba telpas, kuras deviņas reizes pārsniedz viņa domājamās daļas platību, pulcināja kompānijas un trokšņoja. Latvijas Nekustamā īpašuma pārvaldnieku asociācija šādā gadījumā ieteica šo jautājumu risināt dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības valdei vai pārvaldniekam. Ja valde to nedara, tad dzīvokļu īpašniekiem jāsasauc kopsapulce un jānolemj, ka attiecīgajam dzīvokļa īpašniekam ir jāatbrīvo nelikumīgi aizņemtā platība. Taču, ja arī tas nenotiek, tad faktiski nekas cits nav darāms, kā turpināt aicināt palīgā policiju, lai novērstu nekārtības.
