Publicēts pirms 7 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Dzīvokļu īpašnieki līgumu ar mājas pārvaldnieku var pārtraukt jebkurā brīdī, ja tā pakalpojumus neatzīst par kvalitatīviem.
LV portāla infografika
"Ja cilvēkam ir īpašums kopā ar kaimiņiem daudzdzīvokļu mājā, tad par to jārūpējas visiem kopīgi un, protams, māja ir jāpārņem valdījumā. Patiesību sakot, tas bija jādara jau sen. Ja apmierina pašreizējais pārvaldnieks, var noslēgt pārvaldīšanas līgumu ar to, ja neapmierina – var dibināt biedrību vai noslēgt līgumu ar citu pārvaldnieku, ir daudz dažādu iespēju," saka Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis.
Par kopīpašumu jārūpējas dzīvokļu īpašniekiem
Vienkārši saprotams ieteikums, bet dzīvē, kā liecina prakse, diemžēl grūti īstenojams.
Kāda dzīvokļa īpašniece LV portālam reiz uzdeva jautājumu – ja māja no pašvaldības nav pārņemta valdījumā, kādēļ iedzīvotājiem vispār jārūpējas un jāmaksā par tās uzturēšanu? Lai pašvaldība gādā par savu īpašumu!
Tas laikam gan būtu ne viena vien dzīvokļa īpašnieka sapņa augstākais piepildījums, bet neīstenojams, jo, raugi, mājā ir atsevišķais (dzīvokļa) īpašums un kopīpašums (Dzīvokļa īpašuma likuma 4. pants). Dzīvokļa īpašumā ir iekļauta kopīpašuma domājamā daļa (5. pants), un tādējādi no tā apsaimniekošanas "atkratīties" nekādi nav iespējams, un mājai ir vajadzīgs pārvaldnieks. Taču mēdz būt, ka pārvaldnieka sniegtā pakalpojuma kvalitāte dzīvokļu īpašniekus neapmierina un viņi sāk domāt par apsaimniekotāja maiņu.
"Ja cilvēkam ir īpašums kopā ar kaimiņiem daudzdzīvokļu mājā, tad par to jārūpējas visiem kopīgi."
Noslēdzot dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu, tās īpašnieks uzdod pārvaldniekam veikt obligātās pārvaldīšanas darbības (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6. pants) visā pilnībā vai tikai noteiktā apjomā, kā arī var dot citus papildu uzdevumus.
Ja pārvaldnieks pienācīgi neveic viņam uzdotās pārvaldīšanas darbības vai citus likumā noteiktos pārvaldnieka pienākumus, īpašnieks var izbeigt ar viņu pārvaldīšanas līgumu un uzticēt šo pakalpojumu citai personai, lasāms Ekonomikas ministrijas (EM) skaidrojumā "Dzīvojamās mājas īpašnieka un pārvaldnieka tiesiskās attiecības". Šajā dokumentā arī norādīts – dzīvojamās mājas īpašnieks savu pilnvarojumu pārvaldniekam var atsaukt jebkurā laikā.
Kad jāatsakās no līdzšinējā pārvaldnieka
Ja māja nav pārņemta īpašnieku valdījumā, kritērijs iedzīvotāju neuzticības izteikšanai pārvaldniekam var būt tas, ka pakalpojuma sniedzējs pārkāpj normatīvo aktu (Ministru kabineta noteikumi Nr. 1014 "Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu" un Nr. 1013 "Kārtība, kādā dzīvokļa īpašnieks daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā norēķinās par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu") regulējumu, kā arī neveic obligātās pārvaldīšanas darbības.
Normatīvie akti mājas pārvaldīšanas pakalpojuma kvalitāti neregulē, saka Latvijas Nekustamā īpašuma pārvaldnieku asociācijas vadītājs Vitolds Peipiņš. "Nekvalitatīvs pakalpojums var saistīties ar daudz ko: pārvaldnieks dzīvokļu īpašniekiem nedod informāciju, patvaļīgi paaugstina pakalpojuma tarifu, ievieš jaunas izmaksu pozīcijas, atklājas izmaksu pierakstījumi... Ar to neapmierināti var būt nevis visi, bet daži cilvēki, un viņi tad izveido iniciatīvas grupu, kas organizē sapulci šo problēmu apspriešanai. Starp citu, sapulci var sasaukt arī pēc viena dzīvokļa īpašnieka ierosinājuma. Ja sapulces dalībnieki secina, ka pārvaldnieks patiešām nav labs, neapmierināto īpašnieku priekšlikums par tā nomaiņu gūst atbalstu. Taču tad ir jābūt gataviem nākamajiem soļiem."
Tomēr, iespējams, jau pirms sapulces neapmierinātajiem dzīvokļu īpašniekiem vajadzētu problēmjautājumus apspriest ar pārvaldnieku, lai noskaidrotu pretenziju pamatotību un iespējamos risinājumus. Savukārt pārējiem īpašniekiem vajadzētu izvērtēt kaimiņu neapmierinātības iemeslus, lai saprastu, vai nenotiek kāda kūdīšana savtīgu iemeslu dēļ – diemžēl mēdz gadīties arī tā.
Diezgan droši, ka šīs darbības būs apgrūtinātas mūsu ļaužu komunikācijas īpatnību dēļ: ko gan var apspriest, ja kaimiņš ar kaimiņu lielākoties nesveicinās un nesarunājas, ja nav pieņemts pārvaldniekam uzdot jautājumus un saņemt uz tiem atbildes?
Kā organizēt sapulci
Uz dzīvokļu īpašnieku kopsapulci ne vēlāk kā nedēļu pirms tās rakstveidā vai citā dzīvokļu īpašnieku kopības noteiktā kārtībā uzaicināms katrs dzīvokļa īpašnieks. Uzaicinājumā norāda kopsapulces norises vietu, laiku un darba kārtību.
Kopsapulce ir lemttiesīga, ja tajā piedalās dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļa īpašumiem. Ja vajadzīgā dalībnieku skaita nav, sapulci nevar uzskatīt par notikušu (Dzīvokļa īpašuma likuma 19. pants).
Lēmumu par mājas pārņemšanu savā valdījumā var pieņemt, ja "par" balsojuši vairāk nekā 50% dzīvokļu īpašnieku. Vairākuma balsojums nepieciešams arī, lai izbeigtu līgumu ar līdzšinējo pārvaldnieku un izvēlētos citu (Dzīvokļa īpašuma likuma 16. pants un 17. pants), kā arī lai lemtu par atsevišķu vai visu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību uzdošanu pārvaldniekam.
Iepriekš minētajā EM skaidrojumā arī norādīts: "Tāda veida prakse, kas paredz "parakstu vākšanu", lai iegūtu dzīvokļu īpašnieku balsis, kas ir nepieciešamas, lai kopsapulce būtu lemttiesīga, vai arī dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums būtu uzskatāms par pieņemtu, Ekonomikas ministrijas ieskatā neatbilst Dzīvokļu īpašuma likumā noteiktajām dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanas procedūrām."
Dzīvokļa īpašuma likuma 20. pantā ir paredzēta iespēja īpašnieku sapulci organizēt aptaujas veidā, bet pārvaldnieka maiņa ir tik svarīgs lēmums, ka to gan vajadzētu izspriest klātienē.
Vai jāaicina pārvaldnieks?
Ja ir nonākts līdz sapulcei, vai uz to būtu jāaicina pārvaldnieks? Normatīvajos aktos par to nekas nav teikts. V. Peipiņš pēc pieredzes spriež – nevajag. Ja pārvaldnieku aicina, tad jārīko atsevišķa sapulce tieši problēmu noskaidrošanai, ja tās šķiet nepārvaramas, tad organizē nākamo – bez pārvaldnieka un jau ar balsošanu par pakalpojuma sniedzēja maiņu.
"Ir jāņem vērā, ka dzīvokļu īpašnieku kopumam nav juridiskas personas statusa, un, piemēram, saistībā ar mājas pārņemšanu valdījumā tas nevar tieši sadarboties ar pašvaldību: šim nolūkam nepieciešams pilnvarot kādu trešo personu – dzīvokļu īpašnieku biedrību, pārstāvi no dzīvokļu īpašnieku vidus vai nama pārvaldnieku," skaidro V. Peipiņš. Viņš piedāvā šādu variantu – dzīvokļu īpašnieki vispirms var nolemt par pārvaldnieka nomaiņu un tad pilnvarot jauno pakalpojuma sniedzēju nokārtot visas ar mājas pārņemšanu saistītās formalitātes, kā arī tālāk uz līguma pamata uzņemties mājas apsaimniekošanu.
Pašvaldības ir izstrādājušas vietējos saistošos noteikumus, kas reglamentē māju pārņemšanu valdījumā un pārvaldnieka iecelšanu, un tādējādi šī procedūra mājas īpašniekiem ir padarīta iespējami vienkārša. Sarežģītāk būs tad, ja īpašnieks vēlēsies vienu komersantu – apsaimniekošanas pakalpojumu sniedzēju – nomainīt pret citu. Pārvaldnieka atsaukšanas kārtība ir noteikta Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 17.1 pantā.
Jāmaina ne tikai pārvaldnieks, bet sistēma
"Ļoti bieži dzīvokļu īpašnieki pieņem lēmumu mainīt apsaimniekotāju, bet, mainot vēžus kulītē, situācija kopumā nemainīsies. Ir jāmaina "kulīte" – sistēma, kā notiek pārvaldīšanas process," uzskata V. Peipiņš. "Par to ir jādomā iniciatīvas grupai, jāmeklē informācija, jāizstrādā priekšlikumi. Nevar pa galvu pa kaklu atteikties no iepriekšējā pārvaldnieka un pēc tam domāt, kas nu būs."
Ja mājas dzīvokļu īpašnieku starpā ir cilvēki ar pienācīgu kvalifikāciju, organizatoriskām iemaņām, var izvēlēties, ka māju apsaimniekos pašu dibināta dzīvokļu īpašnieku biedrība, un tad ar to noslēgt uzņēmuma līgumu. Ja kapacitātes pietiek biedrības izveidei, bet ne pārvaldīšanai, var nolemt uz pārvaldīšanas pilnvarojuma līguma pamata algot profesionālu pārvaldnieku.
"Uz dzīvokļu īpašnieku sapulci uzaicināms katrs dzīvokļa īpašnieks."
Te atkal ir divas iespējas: biedrība var atvērt savu bankas kontu un kā naudas maka turētāja pārlūkot visas apsaimniekošanas darbības, bet var kontu neatvērt un finanšu apriti uzticēt pārvaldniekam, līgumā detalizēti nosakot tā pienākumus un tiesības, tostarp par informācijas apmaiņas un atskaišu sniegšanas kārtību. Jāņem vērā, ka biedrības dibināšana un tās darbības uzturēšana prasīs zināmus papildu administratīvos izdevumus, kā arī laika un darba ieguldījumu. Trešais variants ir dzīvokļu īpašnieku kopībai noslēgt pārvaldīšanas līgumu ar pakalpojuma sniedzēju, dodot konkrētus pārvaldīšanas uzdevumus (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 10. un 11. pants).
Ģ. Beikmanis starp šiem variantiem lielu atšķirību nesaskata: "Ja ir noslēgts līgums ar profesionālu pārvaldnieku, tas pēc īpašnieku vēlēšanās var atvērt grāmatvedības kontu arī atsevišķai mājai – tas atkarīgs no tā, ko īpašnieki vēlas un kādus nosacījumus iekļauj pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumā. Gan manā (Ģ. Beikmanis ir SIA "CDzP" valdes loceklis – red.), gan citu pārvaldnieku praksē ar lielāko daļu apsaimniekojamo māju īpašnieku ir noslēgti tipveida līgumi, bet aptuveni 10 procentiem šie līgumi ir atšķirīgi – sākot no nelielām, vecām mājām, kur ienākumi mazi un īpašnieki ir sašaurinājuši apsaimniekošanas funkciju apjomu, paši pārņemot teritorijas uzkopšanu un citus darbus, līdz mājām, kur īpašniekiem ir ievērojami augstākas prasības – piemēram, maināmi paklāji gaiteņos, biežāka uzkopšana, videonovērošanas sistēmu uzstādīšana, dārznieka pakalpojumi iekšpagalmos. Viņi par to savukārt maksā augstāku cenu. Tiklīdz īpašnieki kaut ko vēlas mainīt, viņi sarīko sapulci, atbilstoši tās lēmumam līgumā tiek ieviestas korekcijas un sadarbojamies tālāk. Šādā veidā īpašnieki savā mājā patiešām ir saimnieki. Pārvaldnieki arvien vairāk ievēro klientu intereses, sakārto darbību, un vairs nav nepieciešamības ik pēc pāris mēnešiem rīkot sapulces."
Pārvaldnieka izvēle
Kā izvēlēties pārvaldnieku? Ir jārīkojas tāpat, kā meklējot jebkuru pakalpojumu, – jāizpēta šā pakalpojuma tirgus. Piemēram, nolūkojot kādu labi apsaimniekotu māju kaimiņos un iegūstot atsauksmes no tās iedzīvotājiem, aptaujājot paziņas vai meklējot informāciju internetā. Ģ. Beikmanis ieteic arī ielūkoties Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā, kur atrodama visai plaša informācija.
Taču viens ir skaidrs: lai māja pēc iepriekšējā pārvaldnieka atlaišanas nepaliktu bez komunālajiem pakalpojumiem, dzīvokļu īpašniekiem kopsapulcē ne tikai jāievēl jauns pārvaldnieks, bet arī bez kavēšanās (jo mēneša laikā pēc atsaukuma izbeidzas iepriekšējā pārvaldnieka pilnvaras) jāapstiprina jaunā pārvaldīšanas līguma un uzdevuma projekts.
Parādu jautājums
Ko darīt ar parādiem? "Dzīvokļu īpašnieki nereti domā - mainot apsaimniekotāju, parādi pazudīs. Tie nepazūd!" uzsver V. Peipiņš. "Gan debitoru, gan kreditoru parādi tiek fiksēti mājas nodošanas-pieņemšanas aktā (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 12. pants)."
Kaut gan likums nosaka, ka pārvaldnieka pienākums ir pārskaitīt pakalpojumu sniedzējiem tieši tik daudz naudas, cik samaksājuši iedzīvotāji, praksē daudzi apsaimniekotāji (it sevišķi pašvaldību komercsabiedrības vai uzņēmumi, kuriem daudz klientu) ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem norēķinās teju simtprocentīgi, lai mājām parādu dēļ šie pakalpojumi netiktu liegti.
"Uz kā rēķina šie pārvaldnieki samaksā arī par parādniekiem, kas, protams, nav likumīgi?" jautā V. Peipiņš. "Uz debitoru parādu rēķina! Kad dzīvojamo māju pārņem, tos fiksē, bet kreditoru parādu nav. Līdzšinējā pārvaldnieka pienākums tad ir šos debitoru parādus pamazām piedzīt un finanses atgūt savā kontā, neskatoties uz to, ka pārvaldīšanas process jau ir nodots citam apsaimniekotājam. Jaunajam pakalpojumu sniedzējam par vecajiem parādiem nav nekādas daļas."
Ko darīt, ja komunālajiem maksājumiem iztērēta mājas uzkrājuma nauda? Ģ. Beikmanis uzskata – parāda saistības, protams, ir jānokārto. Nav pareizi, pārvaldniekiem mainoties, pieprasīt, lai iedzīvotāji visus parādus samaksātu uzreiz. Sarunu ceļā var izveidot parādu nomaksas grafiku. "Ja māja "aiziet projām", tad bijušajam pārvaldniekam būtu jādod tiesības deleģēt pēcnācējam parādu piedziņu. Taču parādu piedziņu var atstāt arī iepriekšējā pārvaldnieka ziņā, noslēdzot vienošanos, ka no atgūtajiem parādiem tas atlīdzina mājai zaudējumus. Problēma var būt tā, ka viņam vairs īsti nebūs motivācijas to darīt. Vissmagākais, protams, ir neatgūstamie parādi, kas mēdz veidot ievērojamas summas."
Savukārt uzņēmuma "Rīgas namu apsaimniekotājs" valdes priekšsēdētājs Igors Trubko uzskata: jaunajam pārvaldniekam mēneša laikā jāpārņem visas mājas saistības, tostarp parādi. Izņēmums pieļaujams vienīgi tad, ja pārvaldnieks ieguldījis uzņēmuma līdzekļus, lai laikus norēķinātos par mājas patērēto siltumu un ūdeni. Tad viņš tos no iedzīvotājiem pieprasīs tiesas ceļā. Savukārt, ja šādi tērēti pašas mājas remonta uzkrājumi, parāds tiek nodots jaunajam pārvaldniekam, un tad jebkura parāda dzēšanai samaksātā nauda tiek ieskaitīta mājas remonta fondā.
Kā redzams, pieredzējušu pārvaldnieku uzskatos par rīcību ar parādiem apsaimniekotāja nomaiņas posmā nav vienprātības, taču kādu noteiktu ieteikumu nemaz nav iespējams dot, jo pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumi un apsaimniekošanas modeļi arī mēdz būt dažādi. Katrā ziņā pirms pārvaldnieka maiņas nebūtu lieks eksperta padoms.
