E-KONSULTĀCIJAS
>
visas atbildes Jautā, mēs palīdzēsim rast atbildi!
TĒMAS
Nr. 11889
Lasīšanai: 7 minūtes
TĒMA: Mājoklis
1
1

Zemes piespiedu nomas attiecību tiesiskais pamats

Publicēts pirms 6 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
J
jautā:
01. maijā, 2017
Maris

Piespiedu zemes noma un īpašumtiesības. 2005. gadā iegādājos savā īpašumā dzīvokli, kas ir domājamās daļas no dzīvojamās ēkas, kopā ar domājamām daļām no zemesgabala ar kadastra nr. 0100 054 0018, uz kura atrodās šī iepriekš minētā ēka kopā ar visām citām izbūvētajām komunikācijām, ietvēm, iebrauktuvēm un zaļajām zonām. Vispārējs objekta apraksts: Jelgavas 63, Rīga, komplekss "Torena nami", attīstītājs un pārdevējs SIA "RL GRUPA ĪPAŠUMI" tās valdes locekļa Valda Puķīša personā. Šajā kompleksā ietilpst: 4 daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas un darījumu telpas, no kurām 3 ēkas pilnībā un ceturtā ēka daļēji atrodas uz kopīpašuma domājamām daļām no zemesgabala ar kadastra nr. 0100 054 0018. Pirkuma līgumā tāpat minēts koplietošanā esošs zemesgabals ar kadastra nr. 0100 054 2016, kur pircēji informēti, ka zem tā tiks izbūvēta pazemes autostāvvieta, virs pazemes autostāvvietas tiks izbūvēti bērnu spēļu un sporta laukumi un ierīkota zaļā zona, kas tiks nodoti uz zemesgabala atrodošos daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku kopīpašnieku lietošanā (atzīmēšu, ka uz šī zemesgabala atrodas tikai viena daļa ēkas Jelgavas 63 k-2, par kuras izbūvi juridiski neviens no kopīpašniekiem nav informēts). Tāpat zemesgabalā tiks izvietotas atklātās autostāvvietas, kā tas ir iezīmēts Pielikumā Nr.1. Noslēdzot pirkuma līgumus, nekādi robežu plāni nav uzrādīti, nav arī pievienoti. Pirkuma līguma Pielikumā nr. 1 nekas nav iezīmēts. Šībrīža situācijas apraksts: Uz koplietošanā esošā zemesgabala ar kadastra nr. 0100 054 2016 ir izbūvētas nevien stāvvietas un bērnu laukums, bet arī daudzdzīvokļu ēka, par kuru iepriekš neviens nav informēts, bez saskaņojuma. Respektīvi, pilnībā viss zemesgabals ar kadastra nr. 0100 054 2016 ir pārklāts ar trešo personu dzīvokļu un virszemes/pazemes stāvvietu īpašumiem, kas reģistrēti zemesgrāmatā. Problēmsituācija: Jelgavas 63a šībrīža īpašnieki ir SIA "Maltavas" un M. Peļavina (spriežot pēc draudu vēstulēm, ne pārbaudītiem vai iesniegtiem faktiem). Pēdējās nedēļas laikā no apsaimniekotājas AS "Hausmaster" saņemts paziņojums par zemesgabala ar kadastra nr. 0100 054 2016 piespiedu nomu. 2 dienas vēlāk saņemta bezpersoniska draudu vēstule no Jelgavas 63a īpašniekiem (kas liek aizdomāties par izstrādātu shēmu, iebiedējot kopīpašniekus un izkrāpjot naudu no tiem). Gan AS "Hausmaster" paziņojumā, gan Jelgavas 63a īpašnieku draudu vēstījumā tendenciozi spiests uz to, ka visiem būtu kāds jāpilnvaro (jāpilnvaro viena persona visu vārdā) šī lēmuma pieņemšanā par labu SIA "Maltavas" un M. Peļavina īpašumu piespiedu nomai. Tiek pieprasīts uz 2016. gada 31. decembri 50 611,67 EUR (bez iepriekšēja brīdinājuma, informējot ar bezpersonisku vēstījumu 27.04.2017), tāpat 6% nomas maksa no zemesgabala kadastrālās vērtības gadā. Papildus, ja līdz 2017. gada 15. maijam zemes nomas līgumi netiks slēgti, izvēlot tiem labvēlīgo pilnvaroto personu, – tiesas izdevumi, valsts nodeva (15% no prasības summas), kancelejas nodeva, ar lietas izskatīšanu saistītie izdevumi, ar lietas vešanu saistītie izdevumi, izdevumi par advokata palīdzību (30% no piedzenamās summas). Lūdzu sniegt juridiski pamatotu skaidrojumu, kas atbilst Latvijas likumdošanai, situācijai. Skaidrojums: Lūdzu pamatot, kāds man būtu juridiski saistošs pamats ar trešo personu īpašumiem un to piespiedu nomas maksām, ko pieprasa SIA "Maltavas" un M. Peļavina, ja man ir liegtas jebkādas piekļuves un lietošanas tiesības uz to īpašumiem, kas atrodas šajā strīdus objektā. Lūdzu sniegt objektīvu viedokli, pareizo rīcības secību, kā rīkoties šajā situācijā. Jau iepriekš pateicos Jums par skaidrojumu!

A
atbild:
11. maijā, 2017
Latvijas Zvērinātu advokātu kolēģija
Jolanta Kramerovska, zvērināta advokāte

Piespiedu nomas attiecības pastāv piespiedu dalīta īpašuma gadījumā. Proti, ēkai un zemei, uz kuras ēka atrodas, ir dažādi īpašnieki. No Jūsu aprakstā sniegtās informācijas nav iespējams pilnvērtīgi izanalizēt situāciju, tālab iesaku sākt ar īpašuma tiesības apliecinošo dokumentu izpēti, noskaidrojot, vai īpašums, kas Jums pieder, patiešām atrodas uz citai personai piederoša zemes gabala, vai ir tiesisks pamats piespiedu nomas attiecībām, kā arī jānovērtē, uz kāda pamata dalīta īpašuma situācija izveidojusies. Informāciju par nekustamā īpašuma piederību varat saņemt https://www.zemesgramata.lv vai personīgi vēršoties ar pieprasījumu zemesgrāmatu nodaļā.

Piespiedu nomas attiecības veidosies tikai tādā gadījumā, ja Jums piederoša (t.sk. kopīpašumā ar citiem dzīvokļu īpašniekiem) ēka (tās daļa) atrodas uz citai personai piederoša zemes gabala. Gadījumus, kad iespējama t.s. dalītā īpašuma situācija, nosaka likuma „Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” 14. pants. Šādos gadījumos ēkas īpašnieks un zemes īpašnieks savstarpējās tiesiskās attiecības par zemes lietošanu nodibina, izpildot likumā noteiktu pienākumu, tostarp piespiedu nomu (Satversmes tiesas 2009. gada 13. februāra spriedums lietā Nr.2008-34-01, 12. punkts). Zemes īpašnieka tiesības saņemt nomas maksu, ēkas īpašnieka tiesības lietot zemi un pienākumu samaksāt par zemes lietojumu (nomas maksu) nosaka likums. Tāpat likums uzliek pienākumu zemes un ēkas īpašniekam savstarpējās no piespiedu nomas izrietošās tiesiskās attiecības noformēt līguma veidā (likuma „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 50. panta pirmās daļas 3. punkts, 54. pants, likuma „Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” 12. panta otrā1 daļa). Līguma noslēgšana iespējama, ja starp pusēm ir panākta vienošanās par visiem līgumā iekļaujamiem noteikumiem. Savukārt, ja vienošanās nenotiek, strīds tiek risināts tiesā, t.i., nomas tiesisko attiecību konstatāciju (atzīšanu) veic tiesa, nodibinot nomas līguma būtiskās sastāvdaļas (Civillikuma 2124. pants).

Gadījumā, ja uz citam īpašniekam piederošas zemes atrodas dzīvokļu īpašumos sadalīta dzīvojamā māja, saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta noteikumiem dzīvokļu īpašnieku kopība  ir tiesīga pieņemt lēmumu par pilnvarojuma došanu vai atsaukšanu vienai vai vairākām pilnvarotām personām. Dzīvokļu īpašnieku kopība dzīvokļu īpašnieku sapulcē vai aptaujas veidā var pieņemt lēmumu par vienas vai vairāku personu pilnvarošanu dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvībai zemes nomas jautājuma risināšanā un līguma noslēgšanā. Saskaņā ar Dzīvokļu īpašuma likuma 17. panta 7. daļas noteikumiem lēmums par pilnvarojuma došanu vai atsaukšanu pieņemts, ja “par” šādu lēmumu nobalsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv divas trešdaļas no visiem dzīvokļu īpašniekiem.

Labs saturs
Pievienot komentāru
Uzdod savu jautājumu par Latvijas tiesisko regulējumu un tā piemērošanu!
Pārliecinies, vai Tavs jautājums nav jau atbildēts!
vai
UZDOT JAUTĀJUMU
Līdz mēneša beigām iesniegt e-konsultāciju vairs nav iespējams. Vairāk par e‑konsultāciju sniegšanu
Iepazīsti e-konsultācijas